Home loans 101

There are a range of home loans available in Australia, so it can be hard to understand their features and whether they are right for you. This guide explains all you need to know.

Variable loans

Variable loans are loans that are subject to interest rate fluctuations. Whenever your bank increases or decreases interest rates, you will end up either paying more or less for your loan, depending on what the bank has decided to do.

A typical owner-occupied mortgage is taken out over 25 or 30 years, although you can reduce the overall term by making higher or more frequent payments. Mortgages are either based on principal (the amount you borrowed from the bank) and interest (the amount you pay back for having borrowed that money) loan repayments, or interest-only repayments (generally available for 1-5 years for owner occupied loans and 1-10 years for investment loans) where none of the principal component of the loan is paid down.

 Fixed-rate loans

Fixed loans allow you to lock in a specific interest rate over a set period of time, generally between one and five years. This loan is popular among borrowers who want to ensure their repayments don’t rise. The main risk is that if variable rates fall, you are locked in at a higher rate. The cost of breaking a fixed rate loan contract can be substantial, and there can be financial penalties for making additional payments.

 Split-rate loans

You can take out a mortgage with one portion of the loan variable, and the other fixed. In many ways, this offers the best of both worlds and you have the flexibility to repay more on the variable loan and reduce risk through the fixed loan.

Low-doc loans

Mortgage lenders require you to provide evidence of your ability to meet loan repayments, but this can be a problem for non-salaried workers such as the self-employed. Low-doc loans require less proof-of-income paperwork, but the interest rate levied is often higher than the standard variable rate.

 Professional or packaged loans

Some lenders offer mortgages that provide ‘lifetime’ discounted interest rates, fee waivers and linked savings accounts and credit cards. These options are generally offered on high loan amounts.

Non-genuine savings loans

Lenders prefer borrowers to show they have the ability to save funds over time to cover their repayments. If a deposit is accrued quickly due to an inheritance or from other sources, lenders may provide less funding and require lenders mortgage insurance. Lenders mortgage insurance is a one-off insurance payment that covers the bank in case you can’t make your repayments. It is usually required for home loans with a loan-to-value ratio (LVR) over 80%.

Construction loans

These loans allow amounts of finance to be drawn down progressively to cover the various stages of a construction project. Repayments (generally only on interest for the first 12 months, then principal and interest thereafter) are only made on the amount of the loan facility that has been drawn down. However, there are line fees on the undrawn amount, or in most cases on the total facility limit.

Line-of-credit facilities

This is a way of tapping into equity in an existing home and drawing down funds as required for different purposes, such as renovations. Similar to a credit card, repayments are only made on the amount drawn down. Line-of-credit loans are often interest-only for a significant period, but can revert to principal and interest repayments down the track. Most lenders charge extra for line of credit accounts, either through a facility fee, undrawn funds fees and/or a higher interest rate.

Bridging loans

Bridging loans are designed as short-term financing options for borrowers who need funding to buy a new residence before selling their existing home. The interest rates on these loans are higher than the standard variable interest rate.

SMSF loans

The rules around borrowing funds within a self-managed superannuation fund are complex. Borrowings with a SMSF must be undertaken through a limited recourse borrowing arrangement, which limits the recourse of the lender to a single asset.

With mortgage lenders offering so many different products, getting professional advice is a must. A mortgage broker will support you with recommendations about what’s best for your personal circumstances.

For more information on home loans, talk to a mortgage broker today.

Read More

पहिलो घर, ब्रान्ड न्यु किन्ने कि पुरानो?

Photo Sameerपहिलो घर, ब्रान्ड न्यु किन्ने कि पुरानो?House

Sameer Shrestha

सर्वप्रथम त घर किन्ने निर्णय गर्नुभएकोमा यहाँलाई अग्रिम बधाई तथा शुभकामना छ। नयाँ घर किन्नु र पुरानो किन्नुमा आ-आफ्नै फाइदा, बेफाइदा र सिमितताहरु छन्। तसर्थ तपाइको लागि आज के चै गर्दा उत्तम हुन्छ भन्ने निर्णय गर्नु पूर्व आफ्नो आबश्यकता, उद्देश्य र परिस्थितीलाइ नियाल्नुपर्ने हुन्छ। सामान्यतय आफु बस्नको लागि पहिलो नयाँ घर किन्दा अस्ट्रेलियन राज्य सरकारले केहि रकम ग्राण्ट स्वरुप उपलब्ध गराउने र जग्गा नामसारी गर्दा लाग्ने ट्रान्सफर ड्युटीमा छुट दिने भएको हुँदा नयाँ घर प्रतिको आकर्षण अल्लि बढी हुनु स्वाभाविक नै हो।

यो रकम र सुबिधा कति दिने र कस कसले पाउने भन्ने सम्बन्धि हरेक राज्य सरकारको आ-आफ्नै नीति भएको हुँदा विस्तृत जानकारीको लागि आफ्नो लोकल मोर्ट्गेज ब्रोकर अथवा सम्बन्धित राज्य सरकार निकायमा सम्पर्क गर्नु राम्रो हुन्छ। तर हामि यस लेखमा उदाहरणको लागि भने न्यु साउथ वेल्स राज्य लाइ आधार मानेर प्रस्तुत गर्दैछौं।

घर किन्नको लागि डिपोजिट कति चाहिन्छ?

उदाहरणको लागि यदि तपाईं इलिजिबल फस्ट होम बाएर हुनुहुन्छ भने $५५०,०००.०० को नयाँ घर तथा अपार्टमेन्ट किन्दा न्यु साउथ वेल्स राज्य सरकारले $१५,०००.०० फस्ट होम अनर ग्राण्ट र अधिकतम $२०,२४०.०० सम्म ट्रान्सफर स्टाम्प ड्युटी छुट दिने हुँदा जम्मा जम्मी $२७,५००.०० खल्तीमा भए घर किन्न सकिन्छ तर त्यहि मुल्यको पुरानो घर तथा अपार्टमेन्ट किन्दा कम्तिमा $६०,०००.०० चाहिने हुन्छ।

के हामि पनि त्यो ग्राण्टको लागि इलिजिबल छौं ?

यदि तपाइँ अस्ट्रेलियन परमानेन्ट रेसिडेण्ट अथवा सिटिजन हुनुहुन्छ, र भाडामा लाउनको लागि नभई आफैं बस्नको लागि पहिलो ब्रान्ड न्यु, अफ द प्लान घर किन्दै हुनुहुन्छ वा खाली जग्गा किनेर नयाँ घर निर्माण गर्दै हुनुहुन्छ र त्यसको मूल्य $७५०,०००.०० भन्दा कम छ भने न्यु साउथ वेल्स राज्य सरकारको फस्ट होम बेनिफ़िट स्कीम अन्तर्गत $१५,०००.०० प्राप्त गर्न सक्नुहुन्छ।

त्यसै गरि यदि तपाइँ फस्ट होम अनर ग्राण्ट्को लागि इलिजिबल हुनुहुन्छ र $५५०,०००.०० भन्दा कम मुल्यको घर किन्दै हुनुहुन्छ भने पुरै स्टाम्प ड्युटी छुट पाउनुहुञ्छ भने $५५०,०००.०० देखि $६५०,०००.०० सम्मको घर किन्दा स्टाम्प ड्युटीमा केहि रकम डिस्काउण्ट पाउन सकिन्छ। तर खालि जग्गा किनेर घर निर्माण गर्दै हुनुहुन्छ भने चाहिं $३५०,०००.०० भन्दा कम मुल्यको जग्गामा पुरै स्टाम्प ड्युटी छुट पाउनुहुञ्छ भने जग्गाको मूल्य $३५०,०००.०० देखि $४५०,०००.०० सम्म छ भने स्टाम्प ड्युटीमा केहि रकम डिस्काउण्ट पाउन सकिन्छ।

अब हेरौं, नयाँ घर किन्नुको अरु फाइदा र बेफाइदाहरु के के हुन सक्छन त!

१. भाबि ५,१० बर्षसम्म मेण्टेनेन्सको खासै चिन्ता गर्नु नपर्ने।

२. सामान्यतया नयाँ घर भन्नासाथ् अहिले बन्दै गरेको वा बनाउन शुरु गर्न लागेको हुने हुँदा सम्पूर्ण रुपमा बनेर सक्न ६ महिना देखि २, ३ बर्ष सम्म पनि लाग्न सक्ने हुँदा, घरको बजार मूल्य बढेर हुने फाइदा तथा मार्केट खस्किएको बेलामा मूल्य घट्न सक्ने जोखिम पनि हुन्छ।

३.घर बन्न लाग्ने अवधिमा बढ्न सक्ने मूल्य र आफुले गर्न सकिने अतिरिक्त बचतको कारणले लेण्डर्स मोर्ट्गेज इन्सुरेन्स घटाउन र हटाउन सकिन्छ।

४. डिभलपर ले भनेको समयमा घर निर्माण सम्पन्न गर्न नसकि विविध कारणवश अनाबश्यक अतिरिक्त समय लाग्न पनि सक्छ।

५. अफ द प्लान किनेको तर डिभलपर ले १,२ बर्ष सम्म पनि निर्माण शुरु नै गर्न नसकी विभिन्न कारणबश कनट्र्याक्ट क्यान्सिल गर्न पनि सक्छ।

६. डिभलपर टाट पल्टिएर हुन सक्ने जोखिम र झन्झट।

७. घरको निर्माण सकिने बखत केहि गरि आफ्नो परिस्थिति अथवा बाह्य परिस्थितिको कारणले गर्दा बैंकले ऋण नदिने अथवा चाहिने जति नदिने अवस्था साथै बजारमूल्य गिरेर बैंकको भ्यालुएसन कम आउन सक्ने अवस्थाको जोखिम।

अब हेरौं, पुरानो घर किन्नुको फाइदा र बेफाइदाहरु के के हुन सक्छन त!

१. धेरै समय कुर्नु नपर्ने, १,२ महिना भित्रैमा आफ्नै घरमा सर्न सकिने।

२. नयाँ घरको स्टक भन्दा मार्केटमा पुरानो घरको स्टक धेरै हुने हुँदा धेरै च्वाइस पाइने

३. पुरानो घरमा प्राय गार्डेनिङ्ग र पर्गोला जस्ता इम्प्रुभ्मेण्ट पहिले बस्नेले गरिसकेको हुने हुँदा अरु खर्च गर्नु नपर्ने।

४. बैंकको भ्यालुएसन गराएर बैंकले प्रबाह गर्ने ऋण शत प्रतिशत पक्का भएपछी मात्रै अघि बढेर १,२ महिनामा नै कारोबार फत्ते हुने हुँदा अफ द प्लान मा जस्तो खालको कुनै पनि अनिश्चितता नहुने।

५. धेरै पुरानो घरमा आफुले सोचे र देखे भन्दा धेरै मेण्टेनेन्सको आबश्यकता पर्न सक्ने

यसर्थ नयाँ घर किन्नलाई पैसा डिपोजिट गरेर कहिले बनेर सक्ला भनेर कुरेर बस्ने कि पुरानो घर किनेर १, २ महिनामै कामकुरो छिनोफानो गर्ने भन्ने हरेकको आ-आफ्नै आबश्यकता, परिस्थिति र उद्देश्यमा निर्भर गर्छ। निचोडमा मेरो आफ्नो व्यक्तिगत धारणा भन्नुपर्दा यदि तपाईं संग कम्तिमा ५% डिपोजिट, इन्सुरेन्स र स्टाम्प ड्युटी को लागि पुग्ने बचत अहिले नै छ, सरकारी ग्राण्टको त्यत्ति सार्हो लोभ छैन र नयाँ घरमै बस्ने भन्ने तिब्र इच्छा पनि छैन भने आजै पुरानै घर किनेर काम तमाम गरि सेटल हुनु उत्तम हुन सक्छ। यधपी यदि तपाईंसंग आजको दिनमा मात्र घरको मुल्यको ५% डिपोजिटलाइ पुग्ने जति मात्रै बचत छ, र आगामी दिनहरुमा अझै बचत गर्दैहुनुहुन्छ भने चाहिने सबै रकम जम्मा भइन्जेल कुरेर बस्नु भन्दा आजै ब्रान्ड न्यु अथवा अफ द प्लान को लागि ५% डिपोजिट गरेर बस्दा आजको मुल्यमा घर किन्न पनि पाइयो साथै सरकारी ग्राण्ट र छुट पनि हात पार्न सकिने भइयो।

प्रस्तुत लेख कसैको व्यक्तिगत परिस्थितिलाइ हेरी तयार पारिएको नभई समग्रमा सबैलाई मिल्ने किसिमको सामान्य र संक्षिपत जानकारी मात्र भएको हुँदा, विस्तृत जानकारी तथा आफ्नो परिस्थिती सुहाउँदो व्यक्तिगत परामर्शको लागि आफ्नो मोर्ट्गेज ब्रोकर अथवा लेखकलाइ सम्पर्क गर्न सक्नुहुन्छ।

Read More

ब्याजदर फिक्स कि भेरिएबल ?

Photo Sameer   ब्याजदर फिक्स कि भेरिएबल ?

Sameer Shrestha

होम लोनको ब्याजदर फिक्स गर्ने कि भेरिएबल नै छोड्ने भन्ने प्रश्न आजको ऐतिहासिक सस्तो ब्याजदरले तात्तिएको मोर्ट्गेज मार्केटमा हरेकको मनमा उठ्नु स्वाभाविक हो। यस विषयमा निर्णय लिनुभन्दा अघि दुबैको फाइदा र बेफाइदा केलाउनुका साथै पर्न सक्ने वित्तिय भार र जोखिमको हिसाब किताब पनि गर्नु बुद्धिमानी हुन्छ। लोन फिक्स गर्नुको मुख्य फाइदा भनेको निश्चित अवधिसम्म मार्केटमा ब्याजदरको मुभमेन्ट जे भए पनि तपाइंको ब्याजदर र तिर्नुपर्ने न्युनतम रिपेमेण्ट स्थिर नै रहन्छ। यसको मतलब फिक्स्ड अवधि भरि तपाइंको बैंकले लोनमा ब्याजदर वृद्धि गर्न पाउँदैन।

यसर्थ फिक्स गर्नु भनेको भबिष्यमा हुन सक्ने ब्याजदर वृद्दि विरुद्दको बिमा हो। सामान्यतया फिक्स्ड रेट होम लोनको बेफाइदाहरु भनेको अतिरिक्त रिपेमेंट गर्न नपाउनु वा निश्चित रकम मात्रै तिर्न पाउनु, फिक्स्ड अबधि भित्र सबै लोन चुक्ता गर्दा चाडैं तिरे बापत शुल्क लाग्नु र अन्य लोन फिचरहरु र लचकता नहुनु हो। तर यसलाई आफ्नो आबश्यकता र परिस्थिति अनुसार ब्यबश्थापन गर्न सकिने गरि मिलाउन सकियो भने ब्याजदर वृद्धिबाट पर्न सक्ने वित्तिय समस्या न्यूनीकरण हुनुको साथसाथै ब्याजमा ठुलो रकम बचत गर्न पनि सकिन्छ। बिशेष गरि आजको जस्तो रेकर्ड लो रेटबाट द्रुत गतिमा बढ्दै सामान्य रेट मार्केटमा फर्कने अवस्थामा, त्यो भनेको आजको रेट भन्दा २.००% भन्दा पनि बढी हो। स्मरण रहोस २०१२ मा सबै भन्दा सस्तो फिक्स्ड रेट भनेको ५ बर्षे लगभग ६.४९% र ३ बर्षे ६.३५% को हाराहारीमा थियो भने आज ५ बर्षे ४.३९% र ३ बर्षे ३.९९% देखि नै उपलब्ध छ।

अर्को तर्फ मार्केटमा हुन सक्ने ब्याजदर ब्रिद्दि संगै बढने लोनको ब्याजदर र न्युनतम मोर्टगेज रिपेमेण्ट्को आर्थिक भार र पर्न सक्ने वित्तिय जोखिम ब्यबश्थापन गर्न तपाइंलाई गाह्रो पर्दैन भने भेरिएवल रेटमा बस्दा ब्याजदर घट्दा हुने बचत, भेरिएवल होम लोनको लचकताका साथै अन्य थुप्रै लोन फिचरहरु जस्तै: अफसेट एकाउण्ट, असिमित अतिरिक्त रिपेमेण्ट आदि इन्जोय गर्न सकिन्छ। अर्को बुझ्नै पर्ने महत्तोपुर्ण कुरो के छ भने रिजर्व बैंकको क्यास रेट स्थिर नै रहदा पनि बैंकहरुले कुनै पनि समयमा भेरिएवल रेट घटाउन वा बढाउन सक्छन।

भेरिएवल र फिक्स्ड रेट लोनका आ-आफ्नै बिशेषता र सिमितता हरु छन्, जसको कारण यी दुइ बीच एउटालाइ छान्नु अबश्य नै गार्हो हुन्छ। त्यसैले प्राय सबै जसो बैंकहरुले एउटै लोनलाइ दुइ वा दुइभन्दा बढी टुक्रामा विभाजित गरेर एक भाग भेरिएवल र अर्को भाग फिक्स्ड गर्ने सुबिधा दिएको हुन्छ, जसलाई स्प्लिट लोन भनिन्छ। यसरि स्प्लिट गर्दा दुबै किसिमका लोनमा भएका फाइदाहरु पाइने हुँदा अलि कन्फ्युज्ड र मोडरेट रिस्क प्रोफाइल भएकाहरु बढी आकर्षित हुन्छन।

अब जहाँसम्म के आज फिक्स गर्ने सहि समय हो? भन्ने प्रश्न छ, आजको मोर्ट्गेज मार्केट सामान्य ब्याजदर भएको अवस्थाको मार्केट होइन, आज मार्केटमा ऐतिहासिक न्युन ब्याजदर कायम भएको बर्षौं भैसकेको छ र अझै घट्ने दिशामा छ भनेर मिडियामाहरुमा पढ्न र सुन्न पाइञ्छ। तर यो ब्याजदरको मुभमेन्ट अनुमान गर्नु अत्यन्तै गाह्रो कुरो हो र वास्तवमा अनुमान अनुमान नै हो भन्ने कुरो त गत फेब्रुअरीमा भएको ब्याजदर गिरावटले नै प्रमाणित गरिसकेको छ। जुन बेला धेरै जसो इकोनोमिस्ट र एकस्पर्टहरुले केहि महिना अघि देखि ब्याजदर बढ्ने भनेर अनुमान लगाउंदै छलफल गरिरहेका थिए। अनि त्यसैलाई आधार मानेर धेरैले आफ्नो लोनलाइ हतार हतार ३ बर्षे तथा ५ बर्षे फिक्समा स्विच पनि गरे तर भैदियो अर्को ०.२५% रेट कट। र यसलाई पछ्याउन्दै सबै जसो बैंकहरुले आफ्नो ब्याजदर कम्तिमा ०.२५% ले नै घटाए, अझै कति बैंकहरुले त त्यो भन्दा बढीले पनि घटाए, फिक्स र भेरिएवल दुबै।

तसर्थ आजको यस्तो रेकर्ड लो ब्याजदर हुँदैमा फिक्स गरेर तिन चार बर्ष ढुक्कले बस्ने कि, मिडियाहरुमा सुनिए, देखिए र पढिए जस्तै दुइ चार महिनामा अझै घटी नै पो हाल्छ कि त भनेर, अनुमान गरीए विपरित बढ्न सक्ने जोखिम मोल्दै केहि समय कुर्ने? भन्ने चाही हरेकको व्यक्तिगत परिश्थिति, वित्तिय अवस्थिति, रिस्क प्रोफाइल, तिनीहरुको व्यवस्थापन नीति, र मार्केटलाइ हेर्ने द्रिस्टिकोन्मा भर पर्छ। त्यसैले यस विषयमा प्रोफेसनल र अनुभबी मोर्ट्गेज ब्रोकरबाट विस्तृत जानकारी र परामर्श लिइ मात्र सुसुचित निर्णय लिनु उपयुक्त हुन्छ। जसले तपाइंको व्यक्तिगत परिस्थिति, आबश्यकता र उद्देश्य अनुसार तपाइंको लागि सबैभन्दा उपयुक्त हुने लोन अप्सन छान्नको लागि निशुल्क मद्दत गर्न सक्छ।

(प्रथम पटक नेपाल न्युज अस्ट्रेलियाको २०१५ अप्रील अंकमा प्रकाशित प्रस्तुत लेख तपाइंको व्यक्तिगत परिस्थितिलाइ हेरी तयार पारिएको नभई समग्रमा सबैलाई मिल्ने किसिमको सामान्य जानकारी मात्र भएको हुँदा, यसलाई मात्र आधार मानेर कुनै पनि वित्तिय निर्णय लिनु भन्दा, प्रोफेसनल परामर्श लिएर मात्र निर्णय लिनु उपयुक्त हुन्छ। यदि तपाइका पनि केहि जिज्ञासा भए लेखकलाई sameer@sagehomeloan.com.au मा सिधै सम्पर्क गर्न पनि सक्नुहुन्छ।)

Read More